Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi bu sınır geçerlidir.
Kira bedelinin güncel rayiçle bağdaşmadığı hallerde taraflar kira tespiti davası açabilir. Beş yıldan uzun süredir devam eden kiralarda hâkim, kira bedelini; TÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirleyebilir. Yargıtay, tespit edilen bedelden makul bir "hakkaniyet indirimi" yapılmasını yerleşik biçimde aramaktadır.
Tahliye yolları sınırlı sayıda ve sıkı şartlara bağlıdır. Kira bedelinin ödenmemesi halinde iki haklı ihtar veya temerrüt yoluyla; kiraya verenin ya da yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliyede mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu arar; samimi bulunmayan ihtiyaç iddiası reddedilir.
Yeniden inşa/imar veya yeni malikin ihtiyacı gibi sebepler ile sözleşme süresi sonunda belirli koşullarda tahliye taahhüdüne dayalı tahliye de mümkündür. Süreler ve usul kuralları hak kaybına yol açabilecek niteliktedir; bu nedenle dava açılmadan önce hukuki değerlendirme önemlidir.
İlgili Mevzuat
- 6098 sayılı TBK m.299 vd. (kira sözleşmesi)
- TBK m.344 (artış sınırı – TÜFE)
- TBK m.345 (kira tespiti)
- TBK m.350-351 (ihtiyaç / yeni malik nedeniyle tahliye)
Yargıtay / Danıştay Kararları
Kira bedelinin tespitinde hakkaniyet indirimi uygulanır; somut olayda %10 hakkaniyet indiriminin yeterliliği ve bilirkişi raporu değerlendirilmiştir.
Karar metnine git →Kira tespitinde bir önceki dönem kirasına TÜİK endeksi uygulanır; kira başlangıcından itibaren her yıl endeks uygulamak hatalıdır, ayrıca hakkaniyet indirimi gözetilir.
Karar metnine git →İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; samimi görülmeyen konut ihtiyacı tahliye sebebi sayılmaz.
Karar metnine git →